01 大宗交易创5年新高 小单高额，法拍火热

 

总额有惊喜：251亿（2022年是301亿），几乎追平2022年全年，和往年同期持平，疫情放开后的市场有所回暖。

 

宗数创新高：29宗，对比过去4年同期的11、18、22和12宗，创出5年新高。

 

1.司法拍卖成交11宗，占交易总数40%。由于各种原因，一些优质项目流入法拍市场，形成了价值洼地，不少企业下场捡漏。由司法拍卖而来的成交明显上升，是上半年的一个突出特点。

 

 

北京海新域城市更新建设发展有限公司竞得北大生物园园区

（截图自北京产权交易所）

 

 

北京如橡物业管理有限公司竞得丰台总部基地办公楼
（截图自京东法拍）

 

2.自用买家从“3”演变为“3+2+1”，买家构成多元化。所谓“3”是指金融、TMT、国央企及旗下公司这3类传统买家，“2+1”则是指生物医药企业、出版社，以及京外企业和地方城投公司，“新势力”在市场上的表现趋于活跃。

 

外文出版社购买石景山办公楼

 

3.机构买家特别关注可发行公募REITs的物业类型。物流仓储、标准化厂房、产业园区、租赁住房等有明确退出路径的资产受到机构投资人的格外关注。

展望未来，北京各区政府的招商引资压力加大，都在积极主动走出去，促进优质的自用企业落子北京，这将成为下半年市场的一个重要推动力。

 

02 反弹迟到，大厂人在吐出面积 丽泽和通州跑赢

 

再说说写字楼租赁市场，总体可以概括为“强预期下的弱复苏”，大家此前期待的“反弹”并没有到来。

 

净吸纳量为负：第二季度净吸纳量约-1.23万㎡，上半年净吸纳量约为-4500㎡，较为低迷。

 

整体租金下调明显：整体市场租金316元/㎡/月，和一年前相比下降了接近5%，和三年前相比下降了12%。

 

图片核心商圈甲级写字楼租金&空置率

（截图自戴德梁行研究报告）

 

中关村、望京·酒仙桥继续下探：中关村市场年度租金同比下降了8.3%，望京·酒仙桥同比下降7.9%，租金下降源自需求疲软——中关村和望京·酒仙桥的空置率分别上升了7.74和10个百分点。

 

丽泽和通州商圈量增价涨：二季度丽泽及通州商圈表现较好，空置率分别下降3.8和1个百分点，平均租金也有一定程度的涨幅。

 

总体看，北京写字楼市场复苏的短期前景不乐观，预计到明年，写字楼租金还有下调压力。

 

03 “守住底盘” 明后年有望触底反弹

 

过往十几年，北京写字楼市场主要需求来自TMT、金融、专业服务三大行业。到今年，金融和专业服务业的需求一直比较平稳，银行、保险、证券公司持续释放需求。但由于互联网大厂整合办公空间，他们还在“吐出”面积而不是“吸纳”面积，这些企业从“收紧队形”过渡到重启扩张还需要一段时间。

 

写字楼业主目前普遍提出要“守住底盘”，也就是守住自己的基本盘，尽可能留住现有用户，在此基础上再进一步拓宽客户来源。

 

伴随调整，预计市场明后年可能会触底反弹。